Droit commercial : Point sur l’indemnité d’éviction et d’occupation

Le bail commercial entre dans la partie du droit des affaires ce qui veut dire que la fin d’un contrat de bail devrait être considérée comme tel. Le bailleur bénéficie du droit de refuser le renouvellement d’un bail commercial, dans le respect de certaines conditions, de verser une indemnité d’éviction au locataire. La loi autorise au locataire de prétendre au versement d’une telle indemnité d’occuper les lieux jusqu’à son obtention à condition qu’il paye une indemnité d’occupation. Ces principes sont assez connus pour s’appuyer dessus.

Le renforcement du principe de l’indemnité d’éviction

En ce qui concerne ce renforcement, il convient de s’arrêter sur trois arrêts récemment mis en place. Le premier donne le droit à la cour de cassation de décider que le congé du locataire ne le prive pas de son indemnité d’éviction. Cette décision est appréciée par diverses parties et contestée par d’autres. La cour de cassation affirme que le locataire peut réclamer la nullité de son congé comprenant le refus de renouvellement qui lui a été notifié ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction. La demande est une chose et l’obtention en est une autre.

Le deuxième arrêt porte sur les frais de réinstallation dus au locataire et prend compte de la clause d’accession. Il s’agit également des règles entre l’indemnité d’éviction et celle liée au droit de propriété. Cet arrêté stipule qu’une clause d’accession sans indemnité au bénéfice du propriétaire bailleur ne doit en aucun cas faire obstacle au droit du locataire expulsé de réclamer son indemnisation de réinstallation dans un nouvel emplacement commercial. Notez que le nouveau local se doit d’être équipé par des équipements et bénéficier des mêmes aménagements que l’ancien dont il a été évincé.

Le renforcement de la contrainte de payer l’indemnité d’occupation

Un nouvel arrêt précise que la prescription de deux ans de l’art L.145-60 du Cc se base sur l’action de la fixation de l’indemnité statutaire d’occupation. Même si cette prescription est acceptée, elle ne prive pas pour autant le bailleur de prétendre à son indemnité d’occupation. Prenons le cas d’espèce où le bailleur agit après le délai biennal fixé et refuse de reconduire le bail du locataire. La cour d’appel est habilitée à décider que la prescription de cette action pour la fixation du montant de l’indemnité entraîne la déchéance de la créance d’indemnité d’occupation du bailleur. D’après l’article L.145-28 du code du commerce, la conservation du local se fait selon les clauses et les conditions du bail expiré. Le locataire doit effectivement verser une indemnité du même montant que celui du dernier loyer versé en fonction de la date de congé ou du refus de renouvellement de bail.

Selon l’article cité plus haut, seule la fixation du montant de l’indemnité d’occupation est exigible et non son paiement fixé au moment du paiement du dernier loyer, car il est soumis à une prescription. Cette prescription concourt à la privation du bailleur de réclamer un montant supérieur à celui du dernier loyer au locataire.

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